有分析认为，项目退地更有利于快速化解当下债务风险：信托公司可压降房地产业务占比，实现转型；投资者可避免项目无限期延期，并获得本金保障
文｜《财经》记者 陈洪杰
编辑｜袁满
占据恒大债务重要比重的信托借款在近日迎来了新的化解方案。3月21日，《财经》记者获悉，恒大的金融债权人中信信托日前收到广州城投集团来函，将通过项目退地方式化解部分恒大的风险项目。
上述方案具体为，恒大先启动项目退地，广州市政府引入履约能力强的AAA高信用等级主体广州城投集团作为保证人，保全信托计划全额本金分期支付，最终使得信托本金安全退出。
《财经》记者了解到，该方案大约会化解中信信托对恒大的30多亿元信托借款。
早在2020年，中信信托发行了“嘉和125号恒大广东股权收益权集合资金信托计划”（下称“嘉和125号恒大信托计划”）。不过，随着恒大的债务危机，此信托计划在2021年9月出现逾期，本金余额为32.5亿元。
中信信托相关人士对《财经》记者表示，“去年恒大出现问题后，我们马上成立了专项小组，来推动解决这件事情。其实，上述化解方案在春节前已经有了框架，但从制定到落地需要一定的时间。”
随着广州城投集团介入的处置方案落地，这将成为信托业内首个由地方政府牵头协调、通过市场化方式实现地产项目风险化解的新方式。
多年以来，房地产项目是信托公司的重要业务。不过，从2021年下半年开始，房企信用风险事件频发，多家信托公司也遭遇风险化解难题。目前，除中信信托新模式化债外，另有部分信托公司开始以收购恒大部分项目股权的方式来化险，例如近期光大信托和五矿信托分别获取恒大部分项目的股权。
不过，通常来看，信托公司在大多房地产信托风险项目中束手无策。“原因在于，信托受益人多为个人投资者，个人投资者往往不同意风险资产的打折出售，影响着信托处置风险房地产项目的效率。”分析人士对《财经》记者表示。
新模式：项目退地，本金无损
从2021年开始，房企信用风险事件频发，如何化解房企债务是市场上最重要的话题之一。其中，负债将近2万亿元的恒大备受关注。
当下，一些金融债权人开始联合当地政府试水化解恒大的部分债务。《财经》记者获悉，中信信托将联合广州城投集团，通过项目退地方式化解恒大部分项目的风险。
中信信托和当地政府协商一致后，制定了相应的方案为：“嘉和125号恒大信托计划”将在获得广州城投集团保证担保的前提下退出项目土地抵押，恒大启动退地，政府将项目土地重新挂牌，再由广州城投集团或其他市场主体摘牌。
据中信信托相关人士介绍，自该项目出现流动性风险后，公司成立了专项工作小组，与恒大及项目有关方面密切沟通，深入对接大型房地产企业、大型国有企业、资产管理公司、大型代建机构等10余家，为风险化解寻求多种途径。
“广州市委、市政府得知相关情况后高度重视，牵头组织广州市国资委、住建局、规自局、地方金融监管局、央行广州分行、广东省银保监局、广州城投集团等各方，多次召开债权专题协调会，表明保障信托计划债权核心诉求的鲜明立场，表达了对金融机构维护投资者合法权益的坚定支持。”中信信托相关人士表示。
有分析人士称，相较于资产转让或处置（土地出让）等方式，项目退地更有利于快速化解当下债务风险。地方政府正向市场释放出稳定房地产的积极信号。对信托公司而言，可压降房地产业务的占比，寻找更好的转型方向。对投资者来说，在避免项目无限期延期的前提下，保证了本金的安全。
公开资料显示，广州城投集团系广州市城市基础设施建设和资产运营主要实体，其股东为广州市人民政府国有资产监督管理委员会（持股比例为90%）和广东省财政厅（持股比例为10%）。
差异化路径：接盘项目股权
除了中信信托，还有其他信托公司也在实施对恒大的支持。
2022年2月25日，恒大发布公告称，“与光大信托和五矿信托签订合作协议，内容关于出售本集团于4个项目的相关股权予它们，信托机构将接管项目公司的运营管理，向项目公司投入资金以保障项目后续开发建设及保交楼，且恒大有行使回购股权的权利。”
通过此次与信托机构的合作，恒大表示，可收回在项目的部分前期投资款约19.5亿元，可化解项目涉及的债务约70.1亿元。
进一步来看，恒大将旗下公司重庆黛宸房地产开发有限公司10%的股权转让予光大信托，剩余的90%股权由光大信托间接持有的公司持有；另将项目公司东莞市鸿钏房地产开发有限公司9.87%的股权转让予光大信托。
五矿信托所接管的两个项目则分别是恒大的佛山铂睿府和广深国际文旅城项目，总对价为11亿元。“可收回在项目的部分前期投资款共约9.2亿元，可化解项目涉及的债务共约42.4亿元。”恒大表示。
在上述协议中，《财经》记者注意到，信托公司提出了一些承诺性的条款。例如，信托机构承诺，无论相关项目公司是否能清偿信托机构的投入，信托机构将争取保障相关项目开发完成并完成交楼。
在房地产市场不景气的背景下，五矿信托、光大信托在收购恒大的地产项目时，资金来源何处？是否具备开发能力？如何做好风险防范？
截至发稿时间，五矿信托、光大信托不予置评。
金融信托领域的资深律师唐春林表示，在目前的情况下，恒大主要是因为流动性问题而陷入困境。但信托公司受限于投资人的投资预期，信托计划的期限等因素，不太可能长期持有资产。所以，短期介入解决流动性问题，并获得可观收益后，资产将由恒大继续经营，对双方而言都是互惠共赢的方式。而恒大可以借助外力盘活资产，避免资产的减值或贱卖。
不过，信托公司接盘房企项目的主要挑战是其管理能力是否能胜任房地产行业面临的压力。“如果没有相应的能力，信托公司通过纯财务管理的方式很难保证达到预期的投资目标。”唐春林认为。
化身房地产开发商的不仅仅是光大信托、五矿信托，还有中航信托、中融信托等其他头部信托公司。例如，2022年2月，企查查显示，柳州市龙光骏德房地产开发有限公司的新增股东为中融信托，后者持股70%。
“当前，监管层也出台了一些关于信托业风险化解的措施，但一时之间难以快速见效。信托业已经和房地产行业深度绑定，若房地产行业风险得不到化解，信托行业也难走出困境。”一位信托公司高层对《财经》记者表示。