钱江晚报·小时新闻记者 徐叔竞 黄磊
今年的杭州二手楼市没有迎来“小阳春”，就连原本每年三四月份都会骚动的学区房也变得静悄悄。这个春天，只有城东板块迎来多所名校分校的消息稍微掀起了一点浪花，但是其热度也完全无法跟前两年学区划分一有风吹草动便引发全城热议相提并论了。
学区房的这一波缄默，并不是它们没有价值了，而是它们的价值面临重塑。从去年下半年开始，经历了多轮教育制度的改革，曾经价格狂飙突进的杭州名校学区房纷纷开启降价通道，到目前有初步企稳的迹象。
那么，相比去年1~4月份，今年同期杭州学区房的成交有哪些变化？钱报美好人居研究院统计了一些成交比较活跃的杭州“第一梯队”和“第二梯队”学区房，发现了一些明显的特征。
杭州学区房价格一览
西湖区
上城区
拱墅区
滨江区
钱塘区
一、以上数据均来源于钱报美好人居研究院，以上价格为2021年1月-4月成交均价、2022年1月-4月成交均价
二、在不同成交时期，成交的物业的精装与否、户型大小、楼层与楼幢位置的不同会造成价格变动
三、有些房源为了减少税费，会稍微压低成交单价；而有些二手房为了增加银行贷款，也有可能稍微做高单价，具体房源情况，建议购房者实地去看看。
纯学区功能的房子跌幅大
改善+学区，房价更坚挺
在这些成交相对活跃的学区房中，样本的成交均价比去年同期降幅超过20%以上的，有市中心的文一街小学本部学区房、安吉路实验学校本部学区房、以及南星桥板块的胜利小学新城校区学区房。
其中，安吉路实验学校本部的学区房，成交比较活跃的有安吉路小区、直戒坛寺巷、环西新村这三个小区。去年1~4月，这三个小区成交的房源均价为66623元/m2；今年同期，直戒坛寺巷尚无成交，另外两个小区成交的房源均价为53284元/m2。一年时间，样本均价跌去1.3万元/m2，跌幅为20.02%。
文一街小学本部学区房，成交比较活跃的主要有石灰桥新村、白荡海人家、郡枫华庭。去年1~4月，这三个小区成交的房源均价为67119元/m2，今年同期的成交均价降至53184元/m2，跌幅为20.76%。
而胜利小学新城校区的学区房，在此次统计的样本中，跌幅高达22.63%，有点出人意料。不过该板块有一定的特殊性。众所周知南星桥一带大户型次新豪宅云集，板块均价处于杭州顶级行列，因为总价高，一年里也成交不了几套，今年1~4月，候潮府、望江府、壹品、钱江御府都没有成交案例。金隅学府作为这一带为数不多的以90m2为主力的次新小区，总价相对亲民，因此成交量最为活跃，去年上半年该小区涨价比较猛，成交均价达到95000元/m2，如今降价也同样给力，成交价直降了2万多元/m2。一位该板块的豪宅经纪人表示，其它大户型次新豪宅价格都没怎么降，虽然有人看房，但目前买房客户基本没有。
此外，样本成交均价降幅超过15%的，还有学军小学本部学区房，以及保俶塔实验学校本部学区房，降幅分别为15.41%，以及15.61%。
纵观这些降幅比较大的学区房，有一个比较显著的特点，就是纯学区功能的“老破小”跌幅比较大。像安吉路实验学校本部的学区房，基本上都是上世纪八、九十年代的房子，面积也普遍较小，居住舒适度一般；学军小学本部学区房和保俶塔实验学校本部学区房也是类似情况。之前曾经屡屡创下二手房成交单价之最的文二新村，如今比去年同期单价跌了2万多元/m2；但同为学军小学本部学区的文锦苑，因为年代较新、面积较大，居住舒适度比较高，价格则相对坚挺，相比去年同期基本持平。
而文一街小学本部学区房跌幅大，据周边中介经纪人介绍，主要是因为该学区内小区众多，生源拥挤，“爆表”情况极其严重，很多意向购房者转而将目光投向其它“爆表”相对不严重的学区房，从而导致价格跌了。
CFP供图
去年一度暴涨的那些学区“神盘”
如今逐渐回归理性
去年上半年学区房炒作之风最盛的时候，有几个小区房价一路跳涨，甚至凭借“鸡娃”、“孟母”成为神盘，其中最有代表性的三个楼盘当属耀江文鼎苑、融信蓝孔雀、融创河滨之城。如今，这些神盘现状如何？
文鼎苑，是去年杭州学区房暴涨风潮中的扛把子和“顶流”。去年上半年文鼎苑如日中天时，一套58.37m2的二手房源以750万元成交，折合单价约12.7万元/m2。但去年下半年学区房“只涨不跌”的神话破灭后，文鼎苑的二手房价也开始持续下探，去年8月，文鼎苑一套61.18m2的房源，以473万元成交，折合单价77313元/m2。在法拍房市场，文鼎苑也同样一路降价：2021年4月，文鼎苑一套法拍房源成交单价10.25万/m2；2021年7月，文鼎苑法拍房成交单价8.2万元/m2；2022年1月，文鼎苑法拍房成交单价7.33万元/m2。
经过持续半年多的下探和调整，如今，文鼎苑的成交价格初步企稳。根据统计，今年1~4月，文鼎苑二手房签约均价为81685元/m2，跟去年同期基本持平。不过据周边中介经纪人介绍，去年上半年签约均价中有不少存在价格做低的情况，实际成交价多在9万~11万元/m2；而今年8万多元/m2的签约均价则是比较实在的成交价格，最近有一套87m2的房源以658万元成交，单价约7.56万元/m2。
位于拱墅区的蓝孔雀，则是华师大附属杭州学校学区。前两年学区房涨价风潮中，试图复制文鼎苑“鸡娃”模式的蓝孔雀，房价一路涨到了7万多元/m2。不过随着学区房炒作退潮，以及各种原因，蓝孔雀去年下半年就低调了不少，钱江晚报·小时新闻记者去年10月在该板块跑盘时，从中介经纪人处了解到，该板块已经将近半年没有什么成交了。今年1~4月，蓝孔雀的二手房签约均价为51877元/m2，相比去年同期的签约均价跌去了12.85%。
位于蒋村板块的河滨之城，对应的学区是竞舟二小，作为近年杭州新晋次新改善学区房，小区房价呈火箭式上升，去年上半年不少二手房源签约价甚至突破了9万元/m2。但是去年下半年以来，河滨之城的价格也开始下跌，不少急售房源挂牌价在7万元/m2。据统计数据，去年1~4月，该小区的二手房成交均价为62036元/m2，今年同期成交均价降到了55011元/m2，跌幅为11.32%。
事实上，随着教育均衡化的到来，如今名校集团化办学越来越普及，以后“全城尽是名校学区房”，购房者的选择会越来越多，这会进一步压缩传统名校学区房的溢价空间。而此前在名校集团化办学中抢先分得一羹的小区，也会逐渐褪去光环，回到其价值本身。